Высота - это наша стихия

Российский рынок недвижимости динамично развивается, и одним из самых заметных трендов последних лет стала высотная застройка. Управление такими объектами — задача исключительной сложности, требующая уникальных компетенций и технологий. О том, как ГК «ВЫСОТА-СЕРВИС» стала фактическим лидером в нише обслуживания высотных зданий, рассказала генеральный директор компании Юлия Соловьева.

Юлия Валерьевна, Вы неоднократно подчеркивали стремление вывести ГК «ВЫСОТА-СЕРВИС» в лидеры рынка в сфере обслуживания высотных зданий. Насколько сегодня насыщен этот сегмент конкурентами и каков Ваш путь к лидерству?

— Я бы даже сказала, что речь идет не о стремлении к лидерству — мы уже практически находимся на этой позиции. Объективно, сегодня у нас нет прямых конкурентов, обладающих аналогичной компетенцией по обслуживанию высотных зданий и сооружений. Все ключевые навыки и знания, которые необходимы для качественного сервиса в этой специфике, собраны внутри нашей компании. Мы привлекаем лучших специалистов с рынка, обучаем свои кадры, разрабатываем и внедряем собственные регламенты, ищем новые подходы к обслуживанию. Вместе с застройщиками меняем стандарты проектирования жилой и коммерческой недвижимости. Мы уже в одном шаге от того, чтобы позиционировать себя лидерами отрасли.

Вы упомянули о накопленных компетенциях и сильной команде, способной работать со сложными процессами как на этапе строительства, так и эксплуатации. На какой объем квадратных метров в управлении компания нацелена в перспективе?

— Рынок высотной недвижимости растет. К 2030 году Минстрой России планирует построить 623 млн м² нового жилья. Только в Москве к этому времени построят 259 новых жилых небоскребов. Мы внимательно следим за ситуацией и анализируем прогнозы. Очевидно, что стоимость земли растет, и девелоперы чаще выбирают высотную застройку, чтобы эффективно использовать ограниченные земельные ресурсы и создавать востребованные современные дома. Мы готовы к масштабированию наших компетенций в соответствии с растущим рынком.

В чем принципиальная сложность обслуживания высотных зданий по сравнению с обычными домами?

— Это действительно гораздо сложнее. С увеличением этажности появляются дополнительные факторы окружающей среды, усложняющие обслуживание — порывы ветров, шумов, перепады температуры воздуха. Проект высотного здания имеет специфику противопожарной защиты и особенности эвакуации людей в ЧС, специфику устройств систем вентиляции, теплоснабжения и отопления — резервные группы всех инженерных коммуникаций с каждым уровнем высотности. Большая концентрация кабельного оборудования и трубопроводов, протянутых в шахтах на огромную высоту. Необходимость постоянного мониторинга основных несущих конструкций здания и грунтов основания.

Совершенно иное лифтовое оборудование — используются скоростные лифты, требуется грамотная организация пассажиропотоков. В одной секции может проживать от 500 до 1000 человек. Это накладывает особые требования к системам контроля доступа, настройке работы лифтов, программированию контроллеров и ежесекундному мониторингу. Важно обеспечить стабильную подачу воды с одинаковым напором и температурой как на 1-м, так и на 65-м этаже.

Отдельное внимание уделяется вентиляции, кондиционированию и системе охлаждения воздуха: нельзя допустить перегрева лобби зимой или перебоев с подачей свежего воздуха. Эти параметры закладываются еще на стадии проектирования здания, и наше взаимодействие с девелоперами на этом этапе — ключевой фактор успешной последующей эксплуатации.

Мы рассчитываем пассажиропотоки из паркинга, через лобби, по территории, анализируем поведенческие сценарии жителей в разные дни недели и праздничные периоды. Это важно для организации регламентных работ и технического обслуживания инженерных систем. Поэтому эксплуатация высотных зданий — это отдельное направление с уникальными требованиями и стандартами.

Какие технологии позволяют ГК «ВЫСОТА-СЕРВИС» эффективно решать эти задачи?

— Технологии задействованы на всех фронтах. Возьмем лифты. Сегодня много оборудования китайского производства. Принимая дом, мы напрямую выходим на заводы-изготовители (Shanghai, Mitsubishi и др.), получая от них оригинальное программное обеспечение для управления. Часто это инициатива, выходящая за рамки первоначального проекта застройщика. Используем в клининге СВАП-систему, потому что зачастую не наблюдаем помещений для хранения уборочного инвентаря на этажах с кранами для воды. Уборщица, которая будет с 30 этажа спускаться на первый, чтобы сменить воду, затрачивает большое количество времени. Поэтому уже сегодня рассматриваем роботов-уборщиков, способных самостоятельно передвигаться на лифтах для уборки этажных холлов, а также роботов, которые в ночное время могут мыть паркинг и не мешать жителям.

В целом, наша стратегия направлена на автоматизацию и роботизацию процессов по технологическим картам. По обслуживанию инженерных коммуникаций внедрена система 1С:ТОиР, на всех коммуникациях размещены NFC метки, линейный персонал оборудован планшетами с наряд-заказами, что позволяет своевременно производить техническое обслуживание, отслеживать динамику и статистику состояния коммуникаций. Предупреждать аварии и ремонты, контролировать работу подрядных организаций.

Юлия Валерьевна, строительная отрасль традиционно считается мужской сферой. Как Вам, хрупкой и красивой женщине, удается находить общий язык с партнерами? И как оставаться в тренде, чтобы говорить с застройщиками на одном языке?

— Спасибо за комплимент, но главное здесь — не внешность, а профессионализм. Я по образованию инженер-строитель, девелопер и всю жизнь работаю в этой сфере: строила дома, метро, участвовала в создании инновационного центра в Сколково, ввела в эксплуатацию миллионы квадратных метров недвижимости. Компетенция — вот, что действительно, важно. Оставаться в тренде позволяет участие в профильных конференциях, форумах, постоянный диалог с коллегами не только в нашем регионе, но и по всей России — от Владивостока до Калининграда, от Мурманска до Тюмени и Екатеринбурга.

Отрадно, что у нас очень сплоченное профессиональное сообщество. Строительная отрасль сложная, а сфера ЖКХ, где управление постоянно в условиях неопределенности и изменений — лучшая школа менеджмента, которая только может быть. Это закаляет. Мы открыто и с удовольствием делимся друг с другом опытом и лучшими практиками. Поэтому, отвечая на ваш вопрос: во-первых, это фундаментальные компетенции и знания. Во-вторых, постоянное развитие и обмен опытом. И в-третьих, самое главное — это желание улучшать жизнь людей и искренне любить свою работу. Если вы горите своим делом и обладаете экспертностью, то сможете быть убедительным и успешным вне зависимости от пола.

Спасибо большое за столь развернутые ответы!