Эксперты «ГлобалМедиа» фиксируют: в апреле рынок недвижимости выбирает качество и покупку

Апрель 2026 года закрепил за рынком недвижимости статус «сдержанной, но не кризисной» фазы: жильё замедляется, но спрос концентрируется на качественных проектах, цены не снижаются, рынок становится более переговорным. В коммерческой бизнес переходит от аренды к покупке активов как инструменту хеджирования, при этом отдельные ниши (производство бань) бурно растут, а общий прогноз на май — до +40% по клиентам в сегменте аренды и продаж.

Девелоперы жилья фиксируют замедление сделок, удлинение принятия решений и концентрацию спроса вокруг качественных проектов в правильных локациях – особенно в бизнес-классе. Себестоимость строительства остаётся высокой (материалы, финансирование, НДС), что не даёт предпосылок для снижения цен, но рынок становится более переговорным с ростом индивидуальных условий. В коммерческой недвижимости бизнес окончательно утвердился в стратегии покупки активов как инструмента хеджирования рисков вместо аренды – тренд особенно заметен в офисном сегменте и стрит-ритейле новых жилых массивов. При этом некоторые ниши (производство бань) демонстрируют бурный рост за счёт отложенного спроса, а общий прогноз на май – до +40% по клиентам в сегменте аренды и продаж. Апрель показал: рынок не останавливается, а перераспределяется, и побеждают проекты с понятной концепцией, репутацией и доверием.

Апрель 2026 года сохранил ключевую ставку на уровне 15%, что продолжает давить на ипотечное кредитование. Семейная ипотека остаётся востребованной, но её условия ужесточились с февраля. Ввод жилья в Санкт-Петербурге за январь–февраль 2026 года составил всего 58 тыс. кв. м – на 90,1% меньше, чем годом ранее (данные Росстата). Это дополнительно сдерживает предложение и поддерживает цены. Налоговые изменения (повышение НДС) и высокая стоимость проектного финансирования продолжают давить на себестоимость, хотя темпы роста затрат несколько стабилизировались после январского пика. Рынок труда в строительстве остаётся дефицитным, но девелоперы стали осторожнее в расширении штатов, перераспределяя функции на подрядные организации.

Эксперты «ГлобалМедиа» фиксируют: рынок недвижимости вышел из ажиотажной фазы и перешёл в режим адаптивного прагматизма – решения принимаются дольше, цена ошибки выше, но спрос не исчезает, а перетекает к сильным игрокам.

Быстрая навигация по мнениям экспертов:

1. Александр Свинолобов (STAVNI) – рынок Петербурга: замедление не кризис, а сдержанная рациональная фаза; спрос концентрируется на качественных проектах бизнес-класса; себестоимость высокая, цены устойчивы, рынок стал переговорным, но не дешевеющим.
2. Константин Злобин («Астерра») – коммерческая недвижимость: бизнес переходит от аренды к покупке активов (хеджирование рисков), офисный сегмент – дефицит качественных площадей, стрит-ритейл в новостройках – стабильная доходность, складской сегмент децентрализуется.
3. Марина Бондаренко («Квадратный метр») – апрель: доход на 30% ниже, чем в марте; люди продолжают покупать, особенно по семейной ипотеке и акциям застройщиков; май ожидается продуктивным (сезон аренды, прирост до 40%).
4. Никита Прохоренко (NordBox) – апрель стал месяцем бурного роста после адаптации к налоговым изменениям; отложенный спрос пересилил сезонность, заказы выросли так, что нужен РОП; прогноз – четырёхкратный рост к концу августа.
5. Роман Корнышев (ГК «Вертикаль») – первый квартал – фаза коррекции после ажиотажа конца 2025 года; ввод жилья в Петербурге упал на 90%, предложение сдерживается; цены продолжают расти, конкуренция – за продукт, прозрачность и доверие.

Александр Свинолобов, генеральный директор девелоперской компании STAVNI:

«Если смотреть на рынок недвижимости Петербурга через призму деловой активности, то действительно можно заметить признаки замедления, но я бы не называл это кризисом. Скорее, рынок вошел в более сдержанную и рациональную фазу, где решения принимаются дольше, а цена ошибки для всех участников стала выше.

С точки зрения спроса и реализации динамика неоднородная. Общий фон стал спокойнее: сделки совершаются медленнее, покупатель дольше принимает решение, сильнее сравнивает проекты и условия. Это коррелирует с общерыночными индикаторами — приток новых сделок замедляется. При этом спрос не исчезает, а концентрируется вокруг качественных проектов в правильных локациях. В бизнес-классе это особенно заметно: аудитория здесь более требовательна к локации, архитектуре, инженерии и долгосрочной ценности продукта. 

По занятости в отрасли мы также видим определённую оптимизацию. Девелоперы стали осторожнее в расширении команд, часть функций перераспределяется, усиливается роль подрядных организаций. Это вряд ли сокращение: скорее переход к более эффективной модели управления издержками, когда компании внимательнее смотрят на структуру затрат и сохраняют прежде всего компетенции, влияющие на качество продукта.

Что касается самих затрат — они остаются на высоком уровне. Несмотря на некоторое замедление темпов роста, себестоимость строительства по-прежнему давит на экономику проектов: это и материалы, и финансирование, и требования к инфраструктуре. В этих условиях девелоперы вынуждены более точно считать проекты, внимательнее подходить к их запуску и отказываться от решений, которые не подтверждаются спросом.

Цены на недвижимость при этом демонстрируют устойчивость. Мы не видим предпосылок для их снижения: высокий уровень затрат и ограниченное предложение, особенно в качественных сегментах бизнес-класса, формируют определённый ценовой коридор. Пожалуй, меняется форма работы с ценой — больше индивидуальных условий и гибких финансовых инструментов, без какого-либо публичного снижения. Рынок становится более переговорным, но не дешевеющим».

Константин Злобин, директор по развитию «Астерра»:

«Апрельский рынок коммерческой недвижимости продемонстрировал устойчивость к финансовому давлению, сменив вектор развития с экстенсивного роста на глубинную трансформацию самой структуры. В условиях затянувшегося периода дорогих кредитов бизнес окончательно утвердился в стратегии формирования собственных земельных и имущественных активов, рассматривая покупку квадратных метров как более надежный инструмент хеджирования рисков по сравнению с традиционной арендой.

Этот тренд особенно заметен в офисном секторе, где на фоне сохраняющегося дефицита качественных площадей компании стремятся зафиксировать операционные расходы через приобретение блоков среднего размера. Параллельно с этим инвесторы сместили фокус в сторону объектов «шаговой доступности» и стрит-ритейла в новых жилых массивах, которые показывают наиболее стабильную доходность и независимость от колебаний в крупных торговых центрах. 

Складской сегмент также переживает этап децентрализации, расширяя географию присутствия за пределы столиц и подстраиваясь под нужды быстрорастущих логистических цепочек. В целом середина весны подтвердила, что рынок перешел в фазу адаптивного прагматизма, где на первый план выходят функциональность пространства и его долгосрочная инвестиционная ценность, а не просто статусность локации». 

Марина Бондаренко, основатель агентства недвижимости «Квадратный метр»: 

«Апрель был менее активным по росту дохода и клиентам, на 30% меньше доход, чем в марте. Отрасль недвижимости не стоит на месте, люди вне зависимости от сезона продолжают покупать, продавать и снимать жилье. 

По отрасли. Несмотря на высокую ставку ипотеки (кроме Семейной), многие покупают жилье, в том числе переезжают из менее тесного в более просторное, + у многих застройщиков есть временные акции с хорошими скидками и это тоже дает буст по клиентам. Семейная ипотека по-прежнему востребована, что дает прирост клиентов. Цены на наши услуги также в целом по отрасли выросли.

Май обещает быть продуктивным на прирост клиентов. Это всегда сезон аренды. + Продажи весна –лето в недвижимости всегда растут. Поэтому ожидаем прирост по клиентам и обороту до 40%».

Никита Прохоренко, основатель производственно-строительной компании NordBox, консультант в области управления и маркетинга:

«Апрель стал для нас месяцем бурного роста. Незадолго до этого мы скорректировали цены и обновили технологии, что позволило увеличить доходность и вложения в рекламу. Сейчас активно расширяем сразу оба штата - производственный и коммерческий. Поток заказов вырос настолько, что пора переходить к созданию полноценного отдела продаж с выделенным руководителем (РОПом) — текущие менеджеры уже не справляются с объемами.

Для меня такое развитие событий было ожидаемым. Хотя налоговые реформы и новые пороги НДС спровоцировали скачок цен, а потребители временно приостановили траты. Это классическая психологическая пауза: людям нужно от месяца до трех, чтобы принять новые правила игры и снова начать тратить. Мы просто дождались окончания периода адаптации

После затишья в январе–марте, в апреле спрос наконец «распечатался». Несмотря на специфику нашей ниши — производство бань, где с наступлением тепла обычно намечается спад, — мы увидели обратную картину. Эффект отложенного спроса сработал мощнее сезонности: люди начали активно инвестировать, и вместо ожидаемого снижения мы получили настоящий бум заказов.

В мае и в долгосрочной перспективе до конца года мы ожидаем уверенный рост - причем у меня в планах заложен его четырехкратный показатель. Если не произойдет форс-мажоров, то к концу августа мы достигнем этой цели или будем к ней максимально близки».

Роман Корнышев, коммерческий директор ГК «Вертикаль»: 

«Цифры индекса деловой активности в целом не удивляют — отражают в целом то, что рынок, в том числе рынок недвижимости, демонстрирует уже с конца прошлого года. Сигналы некой просадки были, просто это теперь зафиксировано статистически. Однако не стоит нагнетать ситуацию и говорить о резком спаде и стагнации. 

Конкретно на рынке строящегося жилья Петербурга первый квартал 2026 года прошел в фазе коррекции после ажиотажного спроса конца 2025 года. В январе этого года рынок во многом держался на высоких значениях за счет "перетекания" сделок с декабря, в феврале началось логичное снижение активности. При этом ввод жилья в начале года традиционно минимальный, но в 2026 году падение оказалось особенно заметным — в Санкт-Петербурге за январь-февраль сдано всего 58 тыс. кв. м, что на 90,1% меньше прошлогоднего результата, отмечает Росстат. Это дополнительно сдерживает предложение.

Важным фактором охлаждения в недвижимости стало ужесточение условий семейной ипотеки с февраля. Хотя это сопровождалось ростом альтернативных инструментов, комбинированных схем. Сейчас в целом время работы с такими инструментами покупки как совместные банковские продукты и персонализация условий рассрочек. Так что рынок не останавливается, а перераспределяется. И покупатель не исчез, но стал заметно более внимательным. К тому же, больше времени уходит не только на решения, но и на процесс оформления сделок по недвижимости. 

Давление на себестоимость остается существенным. Материалы, подрядные работы, проектное финансирование, повышение НДС в начале года — влияющих факторов много. Темпы роста затрат действительно несколько стабилизировались после январского пика, но это не отменяет необходимости более тщательно работать с экономикой продукта, общим бюджетом, качеством исполнения.

Цены на недвижимость стабильно продолжают расти, предпосылок к обратному движению нет. Но чувствительность спроса выросла, поэтому конкуренция теперь разворачивается не столько в плоскости метров и цены за квадрат, а сколько в плоскости продукта, прозрачности условий и доверия к застройщику. Спросом пользуются проекты с понятной концепцией, наполненной средой, большим набором современных инженерных решений. Сильную роль играет репутация и надежность девелопера. Даже в бизнес-классе, где и работает наша компания, наблюдается значительный разрыв между сильными проектами и менее проработанными». 

Напомним, в марте эксперты «ГлобалМедиа» сообщали о контрастном оживлении рынка недвижимости: рекордном выводе жилья (+40% год к году) при снижающемся спросе, начале цикла снижения ключевой ставки и перетоке капитала из депозитов в доходные стратегии, а также стабилизации промышленно-логистического сегмента со смещением баланса в пользу арендатора. Отмечались тренд на уникализацию фасадов и обязательную кириллицу в названиях ЖК, удвоение запросов на расчёт доходности и флиппинг, превращение производственного сектора в новый драйвер складского рынка, а также переход девелоперов к гибким финансовым схемам и точечным проектам под заказчика.

Читайте полный обзор мнений экспертов «ГлобалМедиа» по другим отраслям экономики за апрель

ИТОГИ

Эксперты «ГлобалМедиа» сходятся в том, что апрель 2026 года закрепил за рынком недвижимости статус «рациональной сдержанности». Ажиотаж конца 2025 года ушёл, на смену пришли более долгие сделки, вдумчивый выбор и концентрация спроса вокруг качественных проектов в правильных локациях – особенно в бизнес-классе и сегменте коммерческой недвижимости, где бизнес массово переходит от аренды к покупке активов как инструменту хеджирования рисков. Себестоимость строительства остаётся высокой (материалы, финансирование, НДС, падение ввода жилья на 90%), что не даёт предпосылок для снижения цен – рынок становится более переговорным, но не дешевеющим. При этом отдельные ниши (производство бань NordBox) демонстрируют бурный рост за счёт отложенного спроса, пересилившего сезонность. Май обещает быть продуктивным: сезон аренды, весенне-летний рост продаж и ожидаемый прирост клиентов до 40% у агентств. Главный вывод апреля: рынок не встал, а перераспределился в пользу сильных брендов, понятных концепций и репутации – именно они получат покупателя, готового платить за качество и доверие.