Эксперты «ГлобалМедиа»: рынок недвижимости и дизайна замер в ожидании, а инвестиции смещаются в защитные активы

Июль 2026 года закрепил разнонаправленные тренды на рынке недвижимости и смежных отраслях: на фоне охлаждения спроса на новостройки и падения инвестиционной активности в коммерческой недвижимости вторичный рынок демонстрирует рост, а сегменты light industrial и загородного домостроения становятся новыми точками притяжения для капитала, тогда как дизайн и ремонт сталкиваются с сокращением заказов из‑за осторожности потребителей в крупных расходах.

Июль стал месяцем контрастов для строительного и девелоперского секторов. По данным «Дом.РФ», российские застройщики вывели на рынок 3,5 млн кв. м жилья — на 6% больше, чем год назад. Однако спрос на новостройки просел примерно на 7% по сравнению с июнем, а цены на первичном рынке впервые за долгое время начали демонстрировать тенденцию к снижению — хотя в среднем по крупным городам стоимость квадратного метра всё же выросла на 2,8%, до 164,6 тыс. рублей. Вторичный рынок, напротив, ожил: средняя цена квартиры в России впервые превысила 7 млн рублей, увеличившись на 0,4%, а в Москве и Санкт-Петербурге рост составил 2,5% и 2,3% соответственно. Ипотечный рынок показал противоречивую динамику: общий объём выдач в июле составил 254,2 млрд рублей — на 26,6% меньше, чем в июне, но на 12,4% больше, чем в июле прошлого года. Доля первички в ипотеке упала до 47,6%, тогда как вторичка выросла до 27,2%. При этом рыночная ипотека достигла максимума за два года — 109,2 млрд рублей. Индекс предпринимательской уверенности в строительстве во II квартале снизился до минус 14%.

На этом фоне, как отмечают эксперты «ГлобалМедиа», рынок окончательно разделился: девелоперы адаптируются к снижению спроса гибкой ценовой политикой, покупатели смещаются в сторону вторичного жилья и загородной недвижимости, а инвестиции всё чаще направляются в защитные активы и сегмент light industrial, где доходность остаётся привлекательной. О том, как эти процессы отражаются на каждом из сегментов, рассказывают эксперты в двух ключевых разделах: рынок недвижимости (Екатерина Авдеева, Карен Месропян, Константин Злобин, Максим Чурилов, Юрий Кизилов) и дизайн интерьеров и ремонт (Анна Хомицкая, Юлия Латышева).

Рынок недвижимости: от новостроек к вторичке и загородным домам

Июль показал, что покупательские предпочтения кардинально меняются: новостройки теряют популярность на фоне высокой стоимости проектного финансирования, тогда как вторичный рынок и индивидуальное жилищное строительство становятся главными бенефициарами перераспределения спроса. Инвесторы всё чаще обращают внимание на защитные активы и сегменты с понятной доходностью.

Екатерина Авдеева, председатель совета директоров корпорации недвижимости «АСТОРИУС»:

«Июль 2026 года стал месяцем разнонаправленных трендов. Снижение ключевой ставки до 14% вселяет надежду, но реального оживления инвестиционной активности пока нет. Деловой индекс в строительном секторе остаётся ниже долгосрочной средней отметки.

Объём инвестиций в коммерческую недвижимость по итогам первого полугодия составил 362 млрд рублей — на 14% меньше, чем год назад. Причина — разрыв между доходностью активов (11–14%) и стоимостью заёмного финансирования (17–18%). Пока этот разрыв сохраняется, массового перетока капитала не будет.

Рынок жилья: новостройки остывают, вторичка растёт. Спрос на новостройки в июле просел на 7%, вторичный рынок вырос на 8%. Загородная недвижимость теряет позиции — падение спроса на 11%. Цены на новостройки впервые начали снижаться: реальные сделки фиксируются с дисконтом 1–2%. Июньский ажиотаж вокруг «Семейной ипотеки» (107 тыс. кредитов на 488 млрд рублей) исчерпал себя.

Настроения бизнеса: рекордный пессимизм. Исследование ФОМ и НИУ ВШЭ зафиксировало наихудшие ожидания предпринимателей: 52% уверены в ухудшении положения бизнеса, 31% рассматривают закрытие или продажу. Это формирует предпосылки для перетока капитала из операционного бизнеса в защитные активы — недвижимость становится одним из главных бенефициаров.

Light Industrial: драйвер спроса и новые риски. Сегмент light industrial (малоформатная производственно-складская недвижимость) демонстрирует поступательный рост, пусть и с некоторым замедлением за счёт ввода большого числа площадей в 2026 году в Московском регионе. Доходность — от 13%, низкий порог входа, дефицит качественных помещений. Объём предложения по итогам 2026 года может превысить 1,5 млн кв. м, около 80% площадей будет куплено инвесторами. Однако трагедии на складах Wildberries заставляют инвесторов пересмотреть подход к страхованию. Опытные игроки предлагают недвижимость и страховой полис в совокупности, поскольку многие стандартные страховки не покрывают риски БПЛА. При входе в сегмент необходимо тщательно оценивать страховые риски.

Премиум и делюкс: рынок вне ипотеки. Совокупная стоимость элитных новостроек Москвы превысила 1 трлн рублей, средняя цена — 2,3 млн руб. за кв. м. За четыре месяца девелоперы вывели рекордные 21 проект в премиум и делюкс. Однако спрос снизился на 27%, до 650 сделок. Доля ипотеки в этом сегменте — всего 3%, основной инструмент — рассрочка (80–85%). Минимальный бюджет входа — от 30 млн рублей в премиум, от 73 млн в делюкс.

Прогноз на август: плавная стабилизация. На вторичном рынке ожидается рост цен 0,5–1,5%, на первичном — 0,3–0,5%. Настоящее оживление инвестиционной активности — не ранее 2027 года. Крупнейшие девелоперы адаптируются: выручка топ-20 упала на 6,3%, топ-10 сократили запуски новых проектов вдвое.

Резюме для участников рынка. Покупателям жилья: август — время взвешенных решений. Рыночная ипотека остаётся заградительной, но льготные программы дают предсказуемость. Стоит присматриваться к вторичному рынку. Инвесторам: light industrial привлекателен доходностью от 13%, но требует оценки страховых рисков. Премиум и делюкс — долгосрочная ценность, но входной порог высок. Застройщикам: гибкая ценовая политика и адаптация к снижению спроса.

Главный вывод: август 2026 года — месяц «тихой стабилизации». Рекордный пессимизм бизнеса создаёт предпосылки для перетока капитала в защитные активы. Light industrial становится главным бенефициаром, но требует пересмотра страховой модели».

Карен Месропян, руководитель проектов компании «Терри Групп»:

«На сегодняшний день рынок частного домостроения, а также услуг по ремонту квартир и домов демонстрирует умеренную динамику спроса с выраженной тенденцией к его снижению. Сложившаяся ситуация обусловлена комплексом внешних факторов. Анализ рыночной активности, в том числе на базе данных сервисов по обработке актуальных предложений купли‑продажи жилой недвижимости, фиксирует негативную динамику стоимости квадратного метра в сегменте новостроек Москвы: зафиксировано снижение на 1,71% относительно показателей июня. Данная тенденция коррелирует с сокращением количества сделок на 30%, что объективно свидетельствует о сжатии рыночной доли и ослаблении покупательской активности.

В сегменте ИЖС наблюдается устойчивый рост спроса: за первое полугодие текущего года показатель увеличился на 45%, что в 1,7 раза превышает аналогичный результат 2025 года. Параллельно фиксируется повышение стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья Москвы: в июле рост составил 2,74%, а средняя цена достигла 532 066 рублей. Таким образом, вторичный сегмент по уровню цен опередил рынок новостроек, что обусловлено увеличением спроса на 16% в июле.

Исходя из текущих рыночных индикаторов, можно сделать вывод, что сделки на рынке недвижимости Москвы во многом носят инвестиционный характер, при этом приобретённые активы зачастую остаются на стадии незавершённого строительства. В сегменте вторичного жилья приоритеты покупателей смещены в сторону объектов с качественной отделкой; при этом в ближайшей перспективе маловероятен рост спроса на услуги по проведению капитального ремонта».

Константин Злобин, директор по развитию компании «Астерра»:

«В июле 2026 года ситуация на рынке складов, логистических хабов и промышленных объектов начала заметно успокаиваться после долгого периода жесткого дефицита и ценового перегрева. Свободных площадей в крупных комплексах становится чуть больше, и на это есть две важные причины. С одной стороны, строительные компании сейчас активно достраивают и сдают те объекты, возведение которых началось год-два назад. С другой стороны, гиганты бизнеса, которые раньше скупали и арендовали любые доступные метры про запас, изменили свою стратегию.

Сегодня популярные маркетплейсы, интернет-магазины и крупные торговые сети больше не гонятся за масштабами и стараются жестко экономить, оптимизируя свои текущие затраты. Эпоха гигантских распределительных центров «на вырост» временно уступила место расчетливости. Вместо огромных комплексов компании все чаще ищут небольшие, хорошо расположенные помещения под конкретные и сиюминутные нужды, чтобы не переплачивать за пустующие углы.

Такой подход сильно изменил поведение самих застройщиков. Из-за высокой стоимости банковских кредитов девелоперы больше не рискуют строить склады «вслепую» в надежде найти клиента позже. Длинные и дорогие контракты на будущее уступили место коротким договорам под реальный, понятный здесь и сейчас объем товаров.

При этом на рынке есть сектор, где "жизнь продолжает бить ключом" — это формат "реал индастриал" и "лайт индастриал". Малый и средний бизнес, а также мелкие производства активно арендуют компактные помещения недалеко от больших городов, чтобы быть ближе к своим клиентам и быстрее доставлять заказы.

В целом происходящее на рынке складской недвижимости в июле 2026 года не выглядит как кризис или падение. Это естественный и даже здоровый возврат к нормальному балансу сил. Ажиотаж спал, и теперь до конца года арендаторы и владельцы складов смогут без спешки прийти к согласию по условиям, качеству сервиса и справедливым ценам».

Максим Чурилов, руководитель агентства недвижимости IDEA Estate:

«Для рынка ипотеки и недвижимости исторически лето является периодом затишья, так как многие в отпусках и вопрос с покупкой недвижимости отходит на второй план. При этом текущее лето показывает иную динамику относительно прошлых периодов, так как ключевая ставка ЦБ снижается и всё больше покупателей возвращаются на рынок. Интересная деталь заключается в том, что с начала года ключевая ставка снизилась с 16 до 14%, а ставки в банках по ипотеке при этом не стремятся идти вниз… они как были на уровне 19%, так до сих пор в большинстве банков сохраняется диапазон средних ставок на рыночную ипотеку в районе 18–19%.

Но при этом рост сделок на вторичном рынке жилья заметен и банки каждый месяц отчитываются о росте сделок в общей доле выдач. Получается, что для многих потенциальных покупателей основным стимулом к покупке недвижимости является не прямое снижение ставок по ипотеке, а психологическое осознание того, что ситуация на рынке нормализуется.

Таким образом на протяжении всего 2026 года наблюдается рост, и июль в данном случае не стал исключением. Даже в период летнего затишья небольшой рост идёт из-за отложенного спроса, который "копился" последние пару лет, с тех пор как ЦБ поднял ключевую ставку до 21%.

Если говорить про август, то он не принесёт взрывных результатов, вероятнее всего ситуация сохранится на текущем уровне, так как лето, как сезон "затишья", продолжается и ожидать активный рост стоит с сентября. Так как в сентябре, как только многие вернутся из отпусков, люди отправят детей в школы и детские сады, когда все вернутся в обычный рабочий ритм – начнётся бурный рост. Конечно, об этом надо говорить, если не будет никаких потрясений и мы продолжим находиться в текущей ситуации».

Юрий Кизилов, директор компании «Земля МО»:

«Лето стимулирует спрос на загородную недвижимость, а июль — его пик. Именно в этом месяце покупатели наиболее активны, заключается максимальное количество сделок. Строительный сезон в коттеджных поселках в разгаре: жители строят дома, мы, в свою очередь, обустраиваем общественные пространства. Этим летом в поселках появилось пять территорий для купания и пляжного отдыха — для покупателей это важный плюс.

Сейчас участки выглядят особенно выигрышно: можно оценить и ландшафт с лесами и озерами, и готовую инфраструктуру — детские и спортивные площадки. Правда, погода в этом году внесла свои коррективы: частые дожди тормозили запись на просмотры. Зато август, по нашим ожиданиям, будет перспективным — настрой у нас оптимистичный.

В августе обычно созревают те, кто раньше колебался или откладывал покупку — ждал процентов по вкладу или продажи своего жилья. Этот месяц завершает горячий сезон, хотя и осенью спрос остается. Но главные месяцы — всё же летние. Половина пути пройдена, и мы рады, что этим летом стало заметно больше и покупателей, и новосёлов».

Дизайн и ремонт: от эффектности к эффективности

На фоне охлаждения рынка недвижимости сегмент дизайна интерьеров и ремонтных услуг сталкивается с двойным давлением: с одной стороны, потребители дольше принимают решения и сокращают крупные расходы, с другой — растёт запрос на продуманные, экономически обоснованные проекты, где дизайн становится инструментом повышения эффективности, а не просто украшением.

Анна Хомицкая, дизайнер интерьеров, основатель и креативный директор интерьерного дизайн-бюро:

«Июль показал дальнейшее снижение деловой активности в сегментах, связанных с недвижимостью, ремонтом, мебелью и дизайном интерьеров. Основные причины — высокая стоимость жилья и снижение готовности потребителей к крупным расходам. Когда люди откладывают покупку квартиры, сокращается и спрос на услуги по её обустройству.

Потребители стали значительно дольше принимать решения о покупке мебели, отделочных материалов и дизайн-проектов. Компании в этих сферах уже отмечают снижение количества заказов.

В августе, вероятнее всего, существенных изменений не произойдет. Рынок может сохранить текущие показатели или показать дальнейшее снижение: перед началом учебного года семьи традиционно перераспределяют бюджет в пользу обязательных расходов.

При этом меняется само отношение к дому. В условиях неопределенности он становится постоянным пространством семьи: местом отдыха и работы. Возможно, это станет новым стимулом чаще находить возможность вкладываться в его обустройство».

Юлия Латышева, архитектор, дизайнер среды, основатель студии «Частная территория»:

«Июль показал, что рынок окончательно перешёл из режима ожидания в режим рациональных решений. Мы не видим массовой остановки проектов, но практически каждый заказчик стал гораздо внимательнее считать экономику будущего объекта.

Если ещё несколько лет назад главным вопросом было, как сделать пространство эффектным, то сегодня всё чаще обсуждают, насколько оно будет эффективно работать через три, пять или десять лет. Это касается и коммерческих интерьеров, и общественных пространств, и объектов девелопмента. Всё больше внимания уделяется срокам реализации, стоимости эксплуатации, гибкости планировочных решений и возможности адаптировать объект под новые задачи без дорогостоящей реконструкции.

Мы всё чаще сталкиваемся с ситуацией, когда заказчик не отказывается от проекта, а просит реализовать его поэтапно. Такой подход позволяет распределить инвестиции во времени, сохранив общую концепцию и качество будущего объекта. Это один из самых заметных сигналов рынка последних месяцев.

При этом я бы не сказала, что бизнес начал экономить на дизайне. Скорее, он стал экономить на ошибках. Заказчики гораздо внимательнее относятся к каждому решению ещё на стадии проектирования, потому что понимают: непродуманная планировка, неудобная логистика, неэффективное использование площади или материалы, требующие дорогого обслуживания, впоследствии обходятся значительно дороже, чем качественно выполненный проект.

В августе, на мой взгляд, эта тенденция сохранится. Компании продолжат осторожно относиться к инвестициям, но будут готовы вкладываться в проекты, где архитектурные и дизайнерские решения имеют понятный экономический эффект. Сегодня хороший дизайн — это не украшение, а инструмент, который помогает бизнесу работать эффективнее, быстрее окупать вложения и сохранять ценность объекта на годы вперёд».

Напомним, в июне эксперты «ГлобалМедиа» зафиксировали устойчивую рецессионную динамику в секторе услуг (PMI 48,2) при первых признаках оживления в производстве (PMI 50,3). Ключевые сигналы — коллапс нового спроса, рекордное сокращение портфелей заказов и сжатие занятости четвёртый месяц подряд. Инвестиционный горизонт сжался, бизнес перешёл в режим выживания, а системное оживление эксперты связывают не ранее 2027 года. На этом фоне рынок недвижимости демонстрирует поляризацию: производственные PMI выросли, но строительство и услуги остаются в стагнации. Снижение ключевой ставки до 14,25% оживило интерес инвесторов к коммерческим объектам с доходностью 8–12%, однако циклы сделок выросли до 10–12 месяцев. В жилищном сегменте спрос сжался, продажи первички упали на 10–16%, а сегмент ИЖС дорожает на 20–30% из-за эскроу-счетов. Премиальный рынок смещается в закрытые off‑market сделки (до 70% запросов), где ключевым становится доступ к уникальным лотам, а не количество предложений. Прогноз на июль–август — сезонное замедление, точечные закрытия и подготовка к осенним планам при сохранении высокой неопределённости.

  Читайте полный обзор мнений экспертов «ГлобалМедиа» по другим отраслям экономики за июль

ИТОГИ

Эксперты «ГлобалМедиа» сходятся во мнении, что июль закрепил структурную перестройку рынка недвижимости и смежных отраслей: новостройки теряют популярность на фоне высокой стоимости финансирования, уступая место вторичному рынку и индивидуальному жилищному строительству, тогда как коммерческая недвижимость переживает переток инвестиций в защитные активы и сегмент light industrial с доходностью от 13%. Дизайн и ремонт сталкиваются со снижением заказов, но растёт запрос на экономически обоснованные проекты с понятной окупаемостью. Главный урок месяца: в условиях неопределённости и рекордного пессимизма бизнеса выигрывают не те, кто замораживает инвестиции, а те, кто адаптируется к новым реалиям — предлагает гибкие условия, поэтапную реализацию и прозрачную экономику для каждого проекта.