Несмотря на то, что спрос на жилье в первую очередь зависит от уровня цен на объекты, одним из основных драйверов рынка жилой недвижимости по-прежнему остается ипотека. Поэтому текущая тенденция к ее удешевлению частично нивелирует отрицательное влияние роста цен во всех сегментах рынка жилья в связи с переходом застройщиков на проектное финансирование. Об этом говорит статистика по предоставленным ипотечным займам в этом году. Так по данным ЦБ РФ с июня этого года, когда произошло первое снижение ставки на 0,25 процентных пункта, отмечается возросший спрос на ипотеку и соответственно рост общего объема предоставленных ипотечных займов. Если в июне 2019 года он составлял 190 549 млн руб., то уже на конец года - 239 622 млн руб. Можно прогнозировать, что дальнейшее понижение ипотечных ставок до 8-9% еще больше активизирует спрос. Кроме того, новым импульсом для развития сегмента ипотечного кредитования станут сделки по рефинансированию. При 8-9% годовых на рынок ожидаемо выйдут заемщики, оформившие кредиты в 2016-2017 годах по ставкам 11 и выше процентов. В целом сейчас на первичном рынке жилья одни из самых низких ставок за всю историю, что положительно сказывается на реализации новостроек.  

Естественно, размер ипотечных ставок зависит от ставки рефинансирования. Так как по итогам года уровень инфляции ожидается ниже целевого показателя в 4%, то еще есть потенциал снижения ставок до 6 и даже 5,5% в течение 2020 года и соответственно стоимости фондирования. Но это при условии сохранения текущих макроэкономических показателей и положительной динамики по инфляции, а также текущего уровня цен на жилье.  

При ухудшении экономической и геополитической обстановки дальнейшее снижение ставки рефинансирования маловероятно, соответственно ставки по кредитам останутся на прежнем уровне. В этом случае серьезных изменений в динамике ипотечного рынка ждать не стоит. Кроме того, нужно учитывать и динамику цен на жилье. Их рост может стать сдерживающим фактором для покупателей, доходы которых не растут на протяжении последних 4-5 лет. Уже сейчас отмечается снижение платежеспособности населения и рост общей просроченной задолженности по ипотечным кредитам. С начала 2019 года общий объем задолженности вырос на 13% с 6 399 125 млн руб. до 7 236 246 млн руб. Интересно, что на фоне общего увеличения объема ипотечного кредитования растет и средний срок займа: с 200 месяцев в январе до 217,5 месяцев в октябре этого года. А это говорит о том, что даже на фоне удешевления ипотеки платеж по-прежнему остается некомфортным, что заемщики компенсируют увеличением срока кредитования. 

Застройщики видят тенденцию востребованности ипотеки и предлагают различные программы по ее субсидированию, самостоятельно компенсируя банку часть выплат по кредиту из-за пониженной ставки. Но практикуют такую схему, как правило, только крупные застройщики и в ограниченный период времени (до нескольких лет), чтобы привлечь покупателей в свой проект. По факту это такой же маркетинговый ход, как скидка от застройщика, но предлагается она не на стоимость квартиры, а на ипотечный кредит. Важно понимать, если льготная ставка намного ниже ключевой, то это говорит о том, что скорее всего, застройщик испытывает финансовые трудности и старается как можно быстрее реализовать квартиры в проекте. Кроме того, такие льготные условия обычно предоставляются только на определенный пул не самых ликвидных квартир. 

Банки также активно привлекают потенциальных заемщиков различными программами. Недавно интересное предложение появилось у Сбербанка – ипотека по ставке 1% для новостроек, продающихся по эскроу-счетам.  

Для покупателя это предложение дает возможность выбрать установленную ставку по ипотеке и экономить на обслуживании кредита. Застройщику же программа позволит повысить темпы продаж проекта за счет предоставления льготных ставок. 

Минусы для покупателя тоже есть, ведь действовать условия предложения будут на определенные комплексы и квартиры и не для всех застройщиков, а только для партнеров Сбербанка. Например, для девелоперов-лидеров рынка программа может быть не интересна, так как у них и без дополнительного стимулирования высокие темпы продаж. А для застройщиков с небольшим портфелем проектов программа может быть недоступна по причине недостаточных средств на эскроу-счетах. А значит, предложение жилых комплексов для получения ипотеки по данной программе для покупателей будет весьма ограниченным. Кроме того, нужно понимать, что программа рассчитана только на крупные города России, где реализуют свои объекты застройщики-партнеры. Жителям же небольших регионов льготные ставки недоступны в принципе.  
Во-вторых, так как застройщик сам выбирает, на какие квартиры давать скидку, скорее всего это будет не самое ликвидное предложение в комплексе. Например, квартиры в неудачно расположенных корпусах, со специфической планировкой или многокомнатные квартиры с большой площадью, сегмент покупателей на которые изначально более узкий. 

Программа может быть интересна тем, кому важно на начальных этапах строительства вносить небольшой ежемесячный платеж. Например, тем, кто снимает жилье, пока идет строительство комплекса, или тем, кто планирует после переезда продать старое жилье и за счет этого погасить большую часть кредита.