События конца февраля 2022 года и текущая ситуация серьезно отразилась на всех сегментах рынка. Во втором квартале года мы наблюдали за падением фондового и криптовалютных рынков и отсутствием ликвидности. Депозиты с высокими ставками для населения заканчиваются, и мы верим, что наступает время более консервативной стратегии инвестирования.

Как и прежде коммерческая недвижимость в Москве остаётся и будет оставаться островом стабильности, ценным устойчивым и престижным активом, который позволяет реализовывать различные эффективные стратегии инвестирования. Сдавать в аренду и получать пассивный доход, реализовать после улучшения и увеличения стоимости или использовать для собственного бизнес-проекта.

Но сначала нужно выбрать объект – качественный, привлекательный и экономически выгодный. Как это сделать, рассказывает основатель компании полного цикла по управлению инвестициями в коммерческой недвижимости YOUKON – Константин Андреевич Конов.

Типы недвижимости для инвестиций: какой выбрать

В коммерческой недвижимости выделяют 3 сегмента, наиболее привлекательных для вложений, – каждый со своими преимуществами и недостатками.

• Тип недвижимости
• Преимущества
• Недостатки

Торговая

• Возможность сдать в аренду крупным и надежным сетевым ритейлерам на длительный срок.
• Высокая стоимость
• Риск ухода с рынка крупных европейских и американских сетевых торговых операторов в 2022 году

Офисная

• Хороший спрос на качественные помещения
• Сложный продукт, который нужно подбирать индивидуально

Складская

• Наиболее устойчивый к кризисам сегмент
• На сегодняшний день спрос выше, чем на другие типы объектов
• Удорожание стоимости из-за использования импортных строительных материалов

– Прежде всего стоит рассматривать недвижимость под бизнес, который кажется вам не только перспективным, но и понятным. Например, у вас есть опыт в производстве – обратите внимание на объекты этого сегмента. Так будет проще оценить реальную привлекательность здания и платежеспособность потенциальных арендаторов.

Константин Конов

Конечно, можно разобраться и в новом для себя направлении – самостоятельно или с помощью специалистов YOUKON, – поясняет Константин Конов. – Мы консультируем в том числе по сегментам недвижимости и разрабатываем бизнес-модель потенциального проекта, чтобы наши клиенты могли оценить его рентабельность.

Критерии выбора объекта

Сумма вложений

– В первую очередь следует определиться с финансовыми возможностями. Порог входа на рынок коммерческой недвижимости Москвы достаточно высокий – от нескольких десятков миллионов рублей и выше.

Если у вас недостаточно свободных финансов. Вы можете воспользоваться такими инструментами как банковское финансирование, ипотека, паевые инвестиционные фонды, инвест-платформы. Но необходимо уделять особое внимание и индивидуальным условиям и особенностям каждого предложения, – рекомендует основатель YOUKON.

Не концентрируйте внимание только на элитной недвижимости. Зачастую это низколиквидные объекты, которые в долгосрочной перспективе могут оказаться не такими выгодными, как объекты более низкого класса – поясняет Константин Конов.

Локация и инфраструктура

Для всех объектов следует обращать внимание на транспортную доступность, наличие удобной парковки для служебного транспорта, автомобилей сотрудников и клиентов.

В остальном критерии для разных типов недвижимости отличаются:

• Производственные и складские помещения могут размещаться на дальних линиях или за городом, главное – наличие удобного транспортного подъезда.
• Для офисов важно наличие в бизнес-центре общественных пространств, сервисов, благоустроенной территории.
• Для торговых объектов успешность определяют потоки людей: сколько потенциальных клиентов находится поблизости, кто они, какая у них покупательская способность.
• Рекламные возможности: хорошо ли просматривается торговая точка. Расположение на первой линии, наличие поблизости офисов, ТЦ, парков, транспортных хабов критически важно.

Конструктивные особенности

– Технические характеристики объекта необходимо рассматривать с учетом того, под какие виды бизнеса планируется его использовать. Исходя из этого материалы, размеры, планировка, год постройки здания, наличие и особенности инженерных систем – все проверяется на соответствие нормам СанПиНа. Кроме того, в зависимости от характеристик офисные и складские помещения делятся на классы. Чем выше класс, тем дороже объект, – объясняет Константин Конов.

Подведем итог: чтобы вложение было успешным, необходима тщательная экспертиза рынка в выбранном сегменте, конкретного объекта и бизнесов, для которых он подходит. Если вы впервые инвестируете в коммерческую недвижимость, не лишним будет заручиться поддержкой партнеров – экспертов в этой отрасли.