За счет чего увеличилась складская площадь вдвое в 2023 году, разбиралась редакция газеты «Коммерсантъ».

В 2023 году Южный федеральный округ России, включая Кубань и Крым, продемонстрировал резкий рост введенной в эксплуатацию складской недвижимости, увеличив объемы более чем в два раза по сравнению с 2022 годом. Увеличилось и количество сделок с этими объектами. Также начали расти арендные ставки, что подтверждает значительный инвестиционный потенциал складского рынка.

За год на территорию Краснодарского края, Адыгеи и Крыма поступило 315 тыс. кв. м складских помещений высокого качества. Этот объем в 2,6 раза превышает результат предыдущего года. Количество арендованных складских мощностей достигло 300 тыс. кв. м, что многократно выше прошлогодних уровней. Среди арендаторов выделяются компании из сфер онлайн- и офлайн-торговли, а также транспортно-логистического бизнеса. В общей сложности, предложение складских площадей на юге России составило 1,5 млн кв. м, из которых 95% сосредоточены в Краснодарском крае, как сообщает консалтинговая компания NF Group.

Основными девелоперами, формирующими предложения качественных складов в регионе, являются местные компании: «Ромекс», «Холдиг», A2 Group. Также активно строят объекты для собственных нужд такие компании, как «ВБ Девелопмент» и «Тандер». Эти застройщики обеспечивают 56% всего складского фонда южных регионов.

На 2024–2025 годы запланированы значительные проекты, среди которых логистический парк «Адыгейский» (160 тыс. кв. м), развития DOGMA (150 тыс. кв. м) и AVA Group (150 тыс. кв. м), первая очередь индустриального парка «Энем» (60 тыс. кв. м) и новый этап логистического центра «Кубань» (50 тыс. кв. м), как отметил Константин Фомиченко, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости.

Увеличение аренды

Согласно данным NF Group, в прошлом году средневзвешенная ставка аренды для объектов класса A на юге России составила 7,7 тыс. руб./кв. м/год triple net (без учета НДС и коммунальных расходов). На первичном рынке ставки были выше — в диапазоне 8,5–9 тыс. руб./кв. м/год triple net.

«Начало 2024 года показало продолжение роста ставок аренды, и данная тенденция, по прогнозам, сохранится в ближайшее время. Южным регионам по-прежнему не хватает новых спекулятивных объектов для удовлетворения рынка», — подчеркнул Константин Фомиченко.

Однако аналитики сервиса «Авито Недвижимость» отмечают, что платформенные объявления не демонстрируют дефицита складов и роста спроса на них. В апреле средняя стоимость квадратного метра складского помещения на Кубани составила 16 тыс. руб., в Крыму — 26,6 тыс. руб. Месячная арендная ставка для складов в Краснодарском крае достигла 100 тыс. руб., в Крыму — 50 тыс. руб.

Складской бум на фоне онлайн-торговли

Основатель архитектурной мастерской DA Максим Долгов констатировал, что спрос на складские помещения значительно превышает предложение.

«Количество свободных площадей минимально, что способствует росту арендных ставок. В 2023 году арендные цены выросли более чем на 25%. Объем сделок в сегменте складской недвижимости обновил исторический рекорд, превысив 5,7 млн кв. м», — отметил он.

Причинами высокого спроса являются развитие онлайн-торговли и региональных подразделений крупных сетей, отказ от старых советских складов в пользу современных объектов, а также рост промышленного производства в РФ.

«Импортозамещение, активное открытие новых производств требуют всё больше складских и производственных площадок», — пояснил Долгов.

В компании «Деловые Линии» также отмечают увеличение рынка электронной торговли, что привело к удвоению объема грузоперевозок. Поставщики теперь работают с большей географией, отправляя товары на несколько терминалов по всей стране. Складских объектов среднего и высокого качества не хватает, особенно в Крыму.

«Ключевым последствием текущей ситуации на рынке стало повышение затрат на складскую недвижимость и все услуги, связанные с ее управлением. Девелоперы также страхуют свои риски увеличением стоимости строительства складов и заключением долгосрочных контрактов. Что касается положительных моментов, они также есть. Нельзя не отметить снижение спекулятивных сделок. Сегодня большая доля объектов на юге страны строится под конкретного клиента»,— заявили в пресс-службе «Деловых Линий».

Интересы инвесторов

Эксперты отмечают, что наиболее востребованы крупные складские комплексы с удобным доступом для автотранспорта, подъездными путями и местами разгрузки. Расположение рядом с федеральными трассами является значительным преимуществом. Wildberries добавляют, что важным является небольшое расстояние от областных центров для удобства персонала и продавцов.

Максим Долгов утверждает, что становятся популярны новые форматы комплексов, повышающие комфорт персонала.

«Автоматизация процессов продолжает быть трендом, минимизируется человеческое участие в складских операциях», — отметил он.

В «Деловых Линиях» выделяют три наиболее востребованные категории объектов: логопарки класса A площадью 30 тыс. кв. м и выше, складские здания класса B в границах населенных пунктов и объекты класса B в городской черте.

Оптимистичные прогнозы

Южные регионы России обладают значительным потенциалом для дальнейшего развития складской недвижимости, утверждают эксперты. Максим Долгов прогнозирует, что рынок сохранит свою динамику в ближайшие два года.

«Маркетплейсы ведущую роль на складе, потеснив федеральные сети. В 2024 году Forbes прогнозирует рост e-com на 40%», — объяснил он.

«Деловые Линии» также оптимистично оценивают перспективы рынка: несмотря на высокую ключевую ставку ЦБ РФ, спрос на новые объекты сохраняется. «Если ставка снизится, количество сделок увеличится. Расширение и модернизация складов останутся актуальными», — считают в компании.