Строительная отрасль входит в группу отраслей, где недостаточно хорошо подготовленные сделки, нередко являются причиной возложения юридической ответственности на предпринимателей. Именно поэтому так важно разработать детальный сценарий сделки — последовательность необходимых организационных и юридических действий. Разработку такого сценария специалисты называют структурированием сделки. Что необходимо сделать, чтобы правильно структурировать сделку? Рассказал Денис Шашкин, руководитель компании Shashkin Law, которая более 18 лет работает в области комплексного юридического сопровождения сделок в сфере строительства.

Вначале - анализировать ситуацию

Структурирование сделки включает в себя в первую очередь анализ юридической, налоговой и финансовой ситуации, а также анализ рисков. Это сложный процесс, требующий специальных знаний и навыков специалистов в разных областях права. Главная задача структурирования — уберечь сделку от оспаривания в дальнейшем, оптимизировать налоговую нагрузку и максимально исключить ответственность собственника.

В рамках девелоперских проектов специалисты готовят полный комплект договорных документов, инвестиционные контракты, договоры генерального подряда, договоры подряда со специализированными организациями, договоры с инженерными организациями и т. д. Специалисты по структурированию сделки, конечно же, контролирует подписание документов сторонами сделки и последующее выполнение ее условий.

Оптимизировать финансовую нагрузку

Важно также рассчитать финансовые и временные возможности для исправления возможных ошибок и форс-мажоров — чтобы застройщик мог подстраховаться и избежать возложения юридической ответственности, и связанных с этим судебных разбирательств, затрат на судебные издержки, штрафов, пеней, неустоек и т.п.

Юристы, работающие в интересах застройщика, обязаны проверить уже имеющиеся договоры, правоустанавливающие документы на земельный участок, объекты недвижимости, расположенные на участке, отсутствие ограничений по использованию участка в целях строительства (наличие красных линий, назначение и возможность изменения разрешенного использования, расположение рядом памятников архитектуры и прочее). Анализируется налоговая нагрузка на компанию, исходя из выполняемых функций (продажа объектов, подрядные обязательства, закупка и поставка стройматериалов и оборудования и т.п.). Также разрабатывается оптимальная схема договоров (например, разделение процесса на договор поставки оборудования и договор подряда на монтаж, вместо одного договора), которые помогут снизить налоги на законных основаниях и получить большие выгоды.

Побороться за надежный банк

Особое место в структурировании сделок занимают банковские кредиты. Требовательность банкиров к «профилю» заемщиков подчас создает дополнительные сложности при осуществлении проектов. И подобные риски также необходимо учитывать. С беспрецедентными проблемами, к примеру, столкнулись многие застройщики, когда в июле 2019 года вступило в силу новое законодательство о долевом жилищном строительстве. Реформа существенно усилила роль банков в процессе кредитования новостроек, введя в практику такое понятие, как проектное финансирование, при котором движение денежных средств контролируют сами банки. Примечательно, что право участвовать в этой программе получили примерно шесть десятков банков, и это при том, что девелоперских компаний в стране более трех тысяч. В таких условиях неминуем рост конкуренции за выгодные условия кредитования в надежных банках, поскольку крах уполномоченного банка с большой долей вероятности приведет к срыву графика строительства, а также возможным судебным разбирательствам и штрафам.

Конкуренция на строительном рынке порождает ситуацию, когда участники тендеров снижают сроки завершения строительства до предельных. Если застройщик при этом недооценил свои финансовые возможности, он получает большие сложности.

Проверить контрагентов

В результате грамотного структурирования сделки застройщик должен получить схему, в которую войдет готовый холдинг компаний-участников проекта, а также план погашения кредитов, продаж объектов, уплаты налогов и т.д. Заказчик получает цепочку контрактов, подписанных с контрагентами, а также оптимальную и эффективную систему отношений внутри компаний проекта.

Очень важно, формируя сценарий, проверить факты в отношении контрагентов: опыт, репутацию, численность сотрудников, наличие необходимой материальной базы. Рекомендуется ознакомиться с отчетностью и историей судебных дел, выяснить, не заблокированы ли счета. Ведь, если подрядчики и субподрядчики выполнят работу не в срок или некачественно, отвечать придется застройщику.

Застройщик сильно рискует, если не соблюдает сроков строительства. Заказчики и дольщики вправе в этом случае обратиться в суд, а зачастую и в правоохранительные органы. Нередко после таких обращений возбуждаются уголовные дела. Репутация застройщика пострадает вне зависимости от результатов расследования. Поэтому в самом начале структурирования сделки в строительной сфере необходимо предусмотреть риски и, как говорится, «подстелить соломки».

Не доводить до суда

Сложное структурирование должно быть хорошо продумано с учетом всех последних изменений в законодательстве и судебной практике. Разрешение споров должно происходить мирно, в досудебном порядке, либо с минимальными потерями при судебном разбирательстве (в государственном суде или арбитраже (третейском суде), включая иностранный). И это целиком также зависит от того, как сработают юристы, создавая дорожную карту будущей сделки.