АПРЕЛЕВ
Константин
Николаевич

По оценкам экспертов, темпы роста цен на парковочные места в жилых комплексах существенно опережают аналогичный показатель с квартирами. Сейчас стоимость некоторых машиномест достигает 8 млн рублей. Как правило, стоимость парковочного места — это пятая часть стоимости покупаемого жилья. Однако за последние 2 года цены на машиноместа выросли на 20%, тогда как квартиры подорожали на 8%. Константин Апрелев, основавший Российскую гильдию риэлторов, считает, что основным драйвером роста является стабильно высокий, но пока не удовлетворенный в полной мере застройщиками спрос на машиноместа в Москве. «[cite=1019]Если говорить про столицу, здесь стоимость машиномест за два года выросли в 2 раза. Застройщики не всегда готовы выделять места под парковочные места, потому что себестоимость их строительства очень высока. Один подземный этаж повышает стоимость первого надземного этажа проекта примерно на 30%, а второй — уже на 50–70%. Чем глубже в землю, тем выше стоимость жилья. Столичные власти активно поддерживают девелоперов, выделяют тендеры на строительство парковочных мест на территориях, примыкающих к дорогам. Это, безусловно, создает новые стимулы в отрасли, однако следует помнить, что строительные компании — лишь небольшие механизмы большой системы, а согласование сегодня строящихся объектов произошло еще 4–5 лет назад[/cite]», — объяснил Апрелев. Что касается сегмента элитного жилья, в столичных ЖК бизнес-класса парковочные места в первом полугодии 2025 года подорожали на 14%. Еще недавно самое дорогое парковочное место было продано за 6,5 млн рублей. Сейчас есть объекты, существенно превышающие вышеуказанную цену. В зависимости от района столицы самые дешевые предложения начинаются от 800 тысяч рублей. Средний ценник — 2,5–3 миллиона рублей. В самом центре Москвы стоимость доходит до 8 миллионов рублей. Директор головного офиса «БЕСТ-Недвижимость» Шамиль Кочекаев считает, что основной причиной постоянного подорожания является стремление владельцев жилья отказываться от ежемесячного финансового обременения в виде аренды машиноместа и выкупать их. Это существенно повысило спрос. К тому же, парковочные места тоже являются объектами недвижимости, и в последнее время граждане активно инвестируют в них. Ранее риэлторы в ценообразовании использовали два вида цены — декларированная и договорная. Разница между ними составляла порядка 20%. Сейчас они сравнялись, а значит машиноместо всегда продается по изначально заявленной цене. Это вызвано тем, что раньше владельцы квартир в элитных ЖК не покупали парковочные места, а заключали договор аренды с их владельцем. Средняя стоимость аренды составляла 20 тысяч рублей в месяц. Теперь тенденция сменилась, и граждане чаще покупают машиноместо, нежели заключают соглашение о долговременной аренде. Накануне журналисты издания «Ведомости» опубликовали данные, согласно которым в строящихся многоквартирных домах в разных регионах России с начала года было продано 20 тысяч парковочных мест. Наиболее высокие темпы подорожания — в Краснодарском крае, Красноярске и Самаре. 

С начала 2025 года в России в 1,5 раза увеличилось количество граждан, расплачивающихся по ипотеке в течение нескольких месяцев. По словам отечественных аналитиков, такие схемы с расчетом за жилищный кредит составляют 10-15% от общего числа сделок. Данный способ чаще всего используется для того, чтобы забронировать понравившееся жилье, пока его не приобрел кто-то другой. В таком случае определенная часть ипотеки погашается за счет продажи уже имеющейся квартиры. Практика показывает, что подобный займ оформляется с расчетом на дальнейшее рефинансирование. Однако эксперты напоминают, что короткая ипотека является временной мерой. Ее отличительная особенность заключается в том, что покупатели не столкнутся с долговой нагрузкой на длительный срок. С высокой долей вероятности данный финансовый инструмент перестанет пользоваться высоким спросом, когда ставки по рыночной ипотеке снизятся до 14% годовых. В последнее время Центральный Банк смягчает проводимую денежно-кредитную политику, снижая ключевую ставку. Сейчас данный показатель составляет 17% годовых. Однако банки не торопятся делать кредитование более выгодным, сохраняя процентные ставки на «заградительном» уровне как можно дольше. В Москве сейчас средний показатель зафиксирован на отметке 20,11%. Константин Апрелев, основатель Российская гильдия риэлторов, прокомментировал данную ситуацию следующим образом: «[cite=1019]Никто не оформляет короткие ипотеки, так как они не являются отдельным продуктом на рынке недвижимости. Это самый обычный жилищный кредит, который россияне стараются погасить как можно быстрее. Причина этого заключается в слишком высоких процентных ставках. Ведь за одну квартиру приходится переплачивать колоссальные суммы. На практике это выглядит следующим образом: у покупателя уже имеются определенные накопления на покупку жилья, однако без займа обойтись все равно невозможно. Поэтому долговые обязательства погашаются за счет продажи имеющейся квартиры. Грубо говоря, это обменная сделка на рынке жилья[/cite]». Эксперт отметил, что в некоторых случаях граждане рискуют столкнуться с серьезными штрафными санкциями со стороны кредитных организаций. Чтобы этого избежать, необходимо внимательно изучить договор. Однако в действительности многие просто не уверены в том, что им удастся погасить займ раньше срока, указанного в контракте. В таком случае предпочтение стоит отдавать банкам, где штрафные санкции за досрочную оплату кредита либо минимальные, либо полностью отсутствуют. При этом важно понимать, что оформление ипотечной сделки в текущей ситуации стоит действительно дорого. Некоторые аналитики считают, что из-за чрезмерно высоких процентных ставок рыночная ипотека «умерла». Константин Апрелев отметил, что для получения наиболее полного представления о нынешнем положении рынка необходимо изучить структуру и количество сделок. За последние 1,5 года они снизились в несколько десятков раз. Долгосрочных кредитов крайне мало, так как все они носят краткосрочный характер. Люди стараются как можно быстрее погасить долговые обязательства по ипотеке, чтобы не переплачивать огромные деньги. Нередко для этого используются альтернативные источники: займы у родственников и друзей, продажа недвижимости и т.д. При этом большая часть семейного дохода направляется на досрочное погашение.

Чуть больше года прошло с момента, как правительство отменило действие массовой льготной ипотеки в России. По словам специалистов, за это время отечественный рынок недвижимости претерпел многочисленные изменения, большая часть из которых оказалась не в лучшую сторону для покупателей. Константин Апрелев, основатель Российской гильдии риэлторов, прокомментировал данную ситуацию следующим образом: «[cite=1019]Сейчас в России наблюдается существенное снижение спроса на жилье со стороны населения. Причин у этого несколько, но главной из них остается резкое подорожание кредитов. Сильнее всего пострадал первичный рынок жилья. Дело в том, что на вторичном рынке процесс перехода к новым условиям начался за девять месяцев до отмены массовой льготной ипотеки. Сейчас преимущественная часть покупок жилья в новостройках осуществляется за счет того, что люди продают свое прежнее жилье. Таким образом, несмотря на все усилия, приложенные кредитными организациями и девелоперами, прошлый год оказался гораздо слабее, чем 2023. Стоимость первичного жилья по реальным сделкам не меняется уже в течение 8-9 месяцев, что говорит о стагнации[/cite]». По его словам, элитный рынок пытается продемонстрировать, что там все гораздо лучше, однако в действительности его положение ничем не отличается от массового сегмента. Из-за сокращения продаж и налоговой оптимизации произошло определенное искажение картины. Многие слышат, что стоимость одного квадратного метра премиального жилья увеличивается, но на самом деле это не реализация недвижимости, а техническое перераспределение активов. Снижение продаж фиксируется во всех регионах, а где-то доходит до 40-60%. Ситуацию не способна улучшить даже семейная ипотека. Алексей Кричевский, автор проекта «Экономизм», сказал по этому поводу следующее: «[cite=8995]Стоит отметить, что в таких условиях маржа застройщиков существенно увеличилась. В 2024 году им удалось заработать практически на 20% больше, чем в 2023. Цены на квартиры растут быстрее инфляции, поэтому нельзя сказать, что отечественный рынок жилья находится в критическом состоянии. В июне текущего года объем выдачи семейной ипотеки в денежном эквиваленте составил 2,2 трлн рублей, а рыночной – всего лишь 44 млрд рублей. Население долгое время находилось в ожидании смягчения денежно-кредитной политики Центральным Банком и снижения ключевой ставки, поэтому большинство граждан вложилось во вклады и облигации вместо покупки недвижимости за счет чрезмерно дорого кредита[/cite]». По словам специалистов, из-за заградительных процентных ставок по займам все больше граждан предпочитают не приобретать свое жилье, а арендовать квартиры. Практика показывает, что ежемесячный платеж по ипотеке в 3-4 раза выше, чем оплата аренды. По их прогнозам, ситуация начнет меняться после того, как преобразуются ожидания на рынке. После снижения ключевой ставки Центральным Банком ипотечные ставки за короткий промежуток времени уменьшились на 6-7 процентных пунктов. Если руководство регулятора примет аналогичное решение на июльском и сентябрьском заседаниях, то в России может начаться вторая волна спроса на недвижимость. Есть мнение, что Центральный Банк не допустит того, чтобы дешевые займы вновь привели к усилению инфляционного давления, поэтому ипотека дешевле не станет. Но при этом психологически отечественный рынок немного оживится.

С момента закрытия программы массовой льготной ипотеки прошло пять месяцев. Эксперты рассказали о том, какие изменения на рынке жилья произошли за это время. По их словам, данная программа пользовалась достаточно широкой популярностью среди россиян. Изначально она вводилась в качестве поддержки населения в период распространения коронавируса, однако затем устойчиво закрепилась на рынке. Нет никаких сомнений в том, что она помогла огромному количеству людей приобрести собственное жилье, но при этом спровоцировала слишком стремительный рост цен на недвижимость. Константин Апрелев, основатель Российской гильдии риелторов, прокомментировал данную ситуацию следующим образом: [cite=1019]«Если бы правительство прекратило выдавать льготную ипотеку всем желающим сразу после окончания пандемии, то от этой программы было бы гораздо больше плюсов. Из-за того, что ей могли воспользоваться все, кто хотел купить жилье, на рынке и произошел такой бурный скачок цен»[/cite]. По его словам, сама по себе данная инициатива получилась весьма неплохой. Благодаря льготной ипотеке активизировалось строительство в тех регионах, где многоэтажные дома даже и не возводились. При этом, массовая застройка так и не смогла добраться до малых и даже до средних регионов России. Апрелев убежден, что сейчас властям нужно разработать какие-то другие варианты, которые не повлекут за собой настолько серьезные последствия. Алексей Кричевский, автор проекта «Экономизм», рассказал о том, как изменились цены на жилье после отмены массовой льготной ипотеки: [cite=8995]«Многие компании говорят о том, что чувствуют они себя не слишком хорошо. Особенно это заметно в сегменте «эконом». Застройщики на протяжении четырех лет буквально жировали за счет льготной ипотеки, но в течение этого времени им стоило подумать, как оптимизировать продажи жилья. Вот только они не обращали на это никакого внимания и просто сидели на субсидиях. Пока что нельзя сказать, что рынок жилья в России находится в кризисном состоянии. Однако постепенно ситуация только ухудшается»[/cite]. Также эксперты рассказали о том, как в текущей ситуации поступить гражданам, рассматривающим покупку своего собственного жилья. Они отметили, что единой рекомендации нет, однако сейчас приобретение недвижимости в кредит – не самая лучшая идея. Именно по этой причине они советуют арендовать квартиру. Если у потенциального покупателя имеется на счету 20-30% от полной стоимости квартиры, то стоит положить данные денежные средства в кредитную организацию, а за процентные доходы покрывать аренду жилья. Если на руках имеется практически вся сумма, то необходимо постоянно следить за ситуацией на рынке. В определенных случаях получится несколько снизить цену на квартиру, но для этого необходимо подготовить аналитическую базу. Пока что никто не может предсказать, как дальше будет развиваться ситуация на отечественном рынке жилья. Проблемы вызывает тот факт, что власти хотят ввести другие льготные программы, которые предназначены для молодых специалистов. Но для достижения действительно эффективного результата необходимо добиться того, чтобы их разработкой занимались не только депутаты, но и эксперты. В противном случае они просто не будут работать так, как должны. Рыночные игроки отмечают, что пока что от депутатов Госдумы не прозвучало ни одной идеи, которая действительно смогла бы улучшить ситуацию в сфере недвижимости.

7 марта в календаре праздников трудно найти какой-то важный пункт. Для многих людей этот день ассоциируется с подготовкой к Международному женскому дн ..